કિરણ કાપૂરે (નવજીવન ન્યૂઝ. અમદાવાદ): દેશના રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં કેટલી ઘાલમેલ ચાલી રહી છે તે વિશે હાલમાં ‘નેશનલ રિઅલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ’[નરેડ્કો]ના પ્રમુખ જી. હરિબાબુએ ખુલીને વાત કરી હતી અને તેમાં આંખ ઉઘાડનારી વાતો તેમણે મૂકી હતી. જેમ કે, તેઓ કહે છે કે, ‘દેશમાં અત્યારે 1.14 કરોડ ફ્લેટ ખાલી પડ્યા છે અને તે માત્ર ને માત્ર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ઉદ્દેશ્યથી ખરીદાયેલા છે. અને જો તમે આ રીતે એક કરોડનો ફ્લેટ લો છો, તો તમે બીજા જ વર્ષે તેની કિંમત 1.8 કરોડ સુધી એટલે કે ઓલમોસ્ટ બમણો ભાવ મેળવો છો. આ રીતે મેળવેલા નફા માટે તમે કોઈ ટેક્સ ચૂકવતા નથી.’ જી. હરિબાબુ આ રીતે ખરીદાયેલી પ્રોપર્ટીને કોઈ ઉપયોગ વિના રાખવાને નેશનલ ક્રાઇમની કેટેગરીમાં મૂકવાની માંગણી કરે છે. તેમનું કહેવું છે એક તરફ હાઉસિંગ સેગમેન્ટમાં અછતની વાત થાય છે જ્યારે બીજી તરફ આ રીતે આટલી મોટી સંખ્યામાં ઘર ખાલી પડ્યા છે. આ અંગે કાયદો લાવવો જોઈએ અને જો કોઈનો નવોસવો ફ્લેટ ખાલી પડ્યો હોય તો તેના પર બેથી ત્રણ ગણો પ્રોપર્ટી ટેક્સ લેવો જોઈએ. ઇન્વેસ્ટર્સે કોઈ પણ હિસાબે તેમનો ફ્લેટ ભાડે આપવો જોઈએ અથવા તો તેને વેચી દેવો જોઈએ. સામાન્ય રીતે રિઅલ એસ્ટેટ સાથે જોડાયેલા કોઈ પણ વ્યક્તિ ઇન્વેસ્ટર્સરોને ડંડો વાગે તે રીતે વાત ન કરે, પરંતુ જી. હરિબાબુ આવું કહી રહ્યા છે અને તેમની પાસે તેના મજબૂત કારણો પણ છે.
પહેલાં તો એ સમજી લઈએ કે જી. હરિબાબુએ આ કહ્યું છે તે અગત્યનું કેમ છે? જી. હરિબાબુ ‘નેરડ્કો’ સંસ્થાના પ્રમુખ છે. આ સંસ્થા મૂળે સરકારના ‘મિનિસ્ટ્રી ઑફ હાઉસિંગ એન્ડ અર્બન અફેર્સ’ના અંતર્ગત કાર્યરત છે. તેનું મુખ્ય કાર્ય સરકાર, રિઅલ એસ્ટેટ ઇન્ડસ્ટ્રી અને સામાન્ય લોકોના પ્રશ્નોને એક પ્લેટફોર્મ પર લાવીને ચર્ચવાનું છે. આ સંસ્થામાં દેશભરમાંથી દસ હજારથી વધુ સભ્યો જોડાયેલા છે. અને રિઅલ એસ્ટેટ સંબંધિત તે તમામ પાસાં પર વિચારીને નીતિ ઘડવા માટે પણ મદદરૂપ થાય છે. હવે આ સંસ્થાના જ વડા આ રીતે ‘ઇન્ડિયન એક્સ્પ્રેસ’ને આપેલા એક ઇન્ટરવ્યૂમાં આ વાત કહેતાં હોય તો ચોક્કસ ભવિષ્યમાં તે અંગે વિચારાશે અને આંશિક સ્તરે તેનું પાલન પણ થતું જોવા મળશે
રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટ ભેદી રીતે મોટું બની રહ્યું છે. મધ્યમ વર્ગ અને ઓછી આવક ધરાવનારા વર્ગ પોતાનું જીવન ખર્ચીને શહેરમાં માંડ એક ઘર લઈ શકે છે. આ ઘર એ રીતે નિર્માણ થાય છે કે તેની કિંમત સ્થિર રહે છે અથવા તો તેનું વળતર વેચાણ વખતે ઝાઝું ન મળે. જ્યારે કોઈ ઇન્વેસ્ટર્સ નાણાં રોકે છે ત્યારે તે જી. હરિબાબુએ કહ્યું તેટલો તગડો નફો મેળવે છે. આ સ્થિતિ દેશભરમાં એક જેવી નથી. શહેરેશહેરે અને કોઈ એક શહેરમાં પણ અલગ-અલગ વિસ્તારમાં રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટર સ્થાનિક ડિમાન્ડ-સપ્લાય મુજબ કાર્યરત છે. ખરેખર તો આર્થિક અસામનતાની સૌથી મોટી ખાઈને રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં આપણે તુરંત જોઈ શકીએ છીએ. છેલ્લા ઘણાં વર્ષોથી અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ એટલે કે પરવડે તેવાં ઘરોની વાત ખૂબ થઈ રહી છે. પરંતુ આ અંગે પણ જી. હરિબાબુ માર્કેટની સ્થિતિને સ્પષ્ટતાથી બયાન કરે છે. તેઓ કહે છે ‘અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ કેટેગરીમાં ‘ઇકોનોમી વિકર સેક્શન’[ઇડબલ્યુએસ], ‘લોઅર ઇન્કમ ગ્રૂપ’[એલઆઈજી] અને ‘મિડલ ઇન્કમ ગ્રૂપ’[એમઆઇજી] છે. વસતીના સાઠ ટકા વર્ગ ‘ઇડબલ્યુએસ’ કેટેગરીમાં આવે છે. તેઓ પૂર્ણપણે સરકાર પર નિર્ભર છે અથવા તો તેઓ ભાડાના ઘરમાં રહેવા મજબૂર છે, કારણ કે ઘરમાં પતિ-પત્ની કામ કરતાં હોવા છતાં તેમની આવક મહિને 30,000થી વધુ નથી. તેમાંથી અડધોઅડધ લોકો શહેરી વિસ્તારમાં રહે છે અને તેઓને કોઈ પણ રીતે ફ્લેટ્સ લેવા પોસાય તેમ નથી. તે ફ્લેટ્સની કિંમત ત્રીસ લાખ હોય તો પણ. કારણ કે જો તેઓ ત્રીસ લાખનું ઘર લે તો તેનો મહિને લોનનો હપતો ત્રીસ હજારની આસપાસ આવે, જે આ વર્ગની મહિનાની આવક જેટલો છે; એટલે કોઈ પણ રીતે તેમને આ પોસાય નહીં. આ વર્ગ ઘર માટે પૂર્ણપણે રાજ્ય કે કેન્દ્રના હાઉસિંગ યોજના પર આધારીત હોય છે, જેમ કે હાલની પીએમ આવાસ યોજના. તે પછી ‘એલઆઈજી’ કેટેગરીમાં આવનારો વર્ગ છે. તે વર્ગ પણ શહેરમાં કોઈ રીતે ઘર ખરીદી શકતો નથી. કારણ કે જે રીતે દર વર્ષે રિઅલ એસ્ટેટમાં ભાવ વધી રહ્યા છે, તે પ્રમાણમાં આ વર્ગની આવક વધતી નથી. એટલે ‘એલઆઈજી’ કે પછી ‘એમઆઇજી’ વર્ગ માટે પણ બિલ્ડર્સ કોઈ પણ સ્કીમ મૂકતા નથી. તો પછી તેઓ કોના માટે ઘરોનું નિર્માણ કરે છે. તેનો જવાબ છે કે જેમની આવક મહિને 70,000 કે તેથી વધુ છે તેમના માટે.’ જી. હરિબાબુએ આ ચિત્ર આપ્યું છે તે મહદંશે સાચું લાગે છે. અમદાવાદમાં આજે ચાળીસ લાખની આસપાસનો ફ્લેટ ખરીદવો હોય તો તે જ વ્યક્તિ તેનો ખરીદદાર બની શકે જો તેની આવક સિત્તેર હજારથી વધુ હોય.
એટલું જ નહીં જી. હરિબાબુ હૈદરાબાદનો દાખલો આપીને એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના વેચાણની ડિમાન્ડ કેવી રીતે ઘટી છે તે પણ જણાવે છે. તેઓ કહે છે કે, હૈદરાબાદમાં 2022માં કુલ 5,300 એફોર્ડેબલ ઘરનું વેચાણ થયું હતું. 2023માં તે ઘટીને 3,800 પર આવી ચૂક્યું હતું. આ જ સમય ગાળા દરમિયાન લક્ઝરી સ્કીમોમાં વેચાણ સતત વધી રહ્યું હતું. લક્ઝરી સ્કીમોનું વેચાણ જોઈએ તો એમ લાગે કે લોકોની આવક વધી રહી છે. હવે આનું કારણ સરળ છે કારણ કે દેશની 32 ટકા સંપત્તિ માત્ર ને માત્ર એક ટકા જ લોકો પાસે છે અને બીજી 32 ટકા સંપત્તિ અન્ય નવ ટકા લોકો પાસે છે. એટલે રિઅલ એસ્ટેટમાં જે કંઈ ગ્રોથ જોવા મળે છે તે સમાજના ઉપલા દસ વર્ગમાં આવતાં લોકોનો જ છે. આ દસ ટકા લોકોની સંખ્યા અંદાજે 14 કરોડની આસપાસ છે અને મોટા ભાગના બિલ્ડર્સ આ લોકોને જ ધ્યાનમાં રાખીને હાઉસિંગ નિર્માણ કરે છે.
મતલબ કે અફોર્ડેબલ હાઉસિંગની જે બણગાં ફૂંકાય છે તેના સુધીની પહોંચ માત્ર સમાજના દસ ટકા વર્ગની જ રહેશે. એક સમય હતો જ્યારે શહેરમાં નાનો દુકાનદાર કે પછી સામાન્ય નોકરી કરનારો પણ ઘર ખરીદવાનું સપનું જોઈ શકતો અને તેનાં સપનાનું ઘર તેની પસંદગીનું પણ હતું. હવે તે અવકાશ સતત ઘટી રહ્યો છે. શહેરમાં હવે ઘરના નામે માત્ર હાઇરાઇઝ બિલ્ડિંગમાં ફ્લેટ્સ જ રહ્યા છે. આ ફ્લેટ્સ પણ જીંવનભરની મૂડી અને શાંતિ છોડીને મળે છે. હા, લોનની પ્રોસેસ સરળ થવાથી આવક હોય તો ઘર મેળવવામાં સરળતા જરૂર થઈ છે, પરંતુ શહેરોના ઘર નાનાં થઈ રહ્યા છે અને તેની કિંમત હવે ઓછામાં ઓછી પચાસ લાખની નજીક પહોંચી છે. કોરોના સમયમાં જ્યારે હોમ લોનનું વ્યાજ ઘટ્યું હતું ત્યારે પચ્ચીસ લાખની લોનમાં મહિને હપતો વીસ હજારની આસપાસ આવતો હતો, હવે તે દર મહિને તે રકમ વધીને 27,000 સુધી પહોંચી છે. આટલાં નાણાં ખર્ચીને પણ મધ્યમ વર્ગ કે આર્થિક રીતે નબળા વર્ગને શહેરમાં પસંદગીનું ઘર મળતું નથી. તે વિસ્તાર, ઘરની સ્પેસ અને સગવડ ઉપરાંત અનેક બાબતો સાથે સમાધાન કરે છે. ઘરની બાબતમાં આ સમાધાન હવે ખરીદનારની મજબૂરી બની ચૂકી છે અને આવનારાં દિવસોમાં તેમાં કશુંય આશા દેખાતી નથી, કારણ કે કોઈ આર્થિક અસમાનતા ઘટવાના બદલે વધી રહી છે અને સંપત્તિનો હિસ્સો ઉપલા વર્ગ પાસે જ જઈ રહ્યો છે.
પ્રશાંત દયાળનાં છ યાદગાર પુસ્તકો
- લતીફઃ દારૂબંધીનું અર્થકારણ, કોમવાદનું રાજકારણ (કિંમતઃ રૂ.110)
- જીવતી વારતાઃ સૂતેલી સંવેદનાઓને ઢંઢોળતી સત્યકથાઓ (કિંમતઃ રૂ.150)
- 2002: રમખાણોનું અધૂરું સત્ય (કિંમતઃ રૂ. 150)
- શતરંજ : ક્રાઇમ થ્રિલર નવલકથા(કિંમતઃ રૂ. 500)
- દીવાલ : સાબરમતી જેલ સુરંગકાંડની સત્યઘટનાને સ્પર્શતી નવલકથા (કિંમતઃ રૂ. 300)
- નાદાન : એક કેદીના જીવનની સત્યઘટનાઓ ઉપર આધારિત નવલકથા(કિંમતઃ રૂ. 300)
પુસ્તકો મેળવવાનું સ્થળઃ બુક શેલ્ફ, સ્વસ્તિક ચાર રસ્તા, અમદાવાદ | પુસ્તકો ઘરે બેઠાં મેળવવા માટે ફોન/વોટ્સએપ સંપર્કઃ 98252 90796
 |  |  |  |
